La rentabilidad de alquiler es un porcentaje que expresa los ingresos anuales que genera una propiedad en relación con su valor o coste. Existen dos versiones: la rentabilidad bruta del alquiler, que se calcula antes de gastos, y la rentabilidad neta del alquiler, que tiene en cuenta todos los costes asociados a la propiedad y la gestión del inmueble. La rentabilidad neta del alquiler es la medida más precisa de la verdadera rentabilidad de un inmueble. Ambas se calculan dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el valor del inmueble (o el valor del inmueble más los gastos, en el caso de la rentabilidad neta) y multiplicando el resultado por 100.
La rentabilidad del alquiler es uno de los indicadores más fundamentales en la inversión inmobiliaria, y uno de los que con mayor frecuencia se calcula erróneamente. Calcularla correctamente desde el principio te ofrece una visión clara y comparable del potencial de ingresos de una propiedad y te ayuda a evaluar si se ajusta a tus objetivos de inversión y a tu presupuesto.
¿Qué es la rentabilidad por alquiler?
La rentabilidad por alquiler es un porcentaje que expresa la rentabilidad actual o prevista de una propiedad de inversión. Se calcula a partir de los ingresos anuales por alquiler y ofrece una visión a largo plazo de la viabilidad de una inversión inmobiliaria en relación con su coste.
Dado que se expresa en forma de porcentaje, la rentabilidad por alquiler permite comparar inmuebles de diferentes tamaños, precios y ubicaciones de forma homogénea. Un inmueble con una mayor rentabilidad por alquiler genera más ingresos en relación con su coste que uno con una rentabilidad menor.
Rendimiento bruto por alquiler frente al rendimiento neto por alquiler
Existen dos tipos de rentabilidad por alquiler, y comprender la diferencia entre ambos es fundamental para evaluar con precisión cualquier inmueble de inversión.
Rendimiento bruto de alquiler
La rentabilidad bruta por alquiler es el más sencillo de los dos cálculos. Mide los ingresos anuales por alquiler como porcentaje del precio de compra del inmueble, sin tener en cuenta ningún gasto. Ofrece una comparación rápida y general entre inmuebles, pero no refleja el verdadero coste de la propiedad.
Ejemplo resuelto:
Alquiler semanal: 400 $
Ingresos anuales por alquiler: 400 $ x 52 = 20 800 $
Precio de compra: 350 000 dólares
Rendimiento bruto de alquiler = (20 800 / 350 000) x 100 = 5,94 %
Rendimiento neto de alquiler
La rentabilidad neta por alquiler es el indicador más preciso y útil de la rentabilidad real de un inmueble. Tiene en cuenta todos los gastos asociados a la propiedad y la gestión del inmueble, incluidos los honorarios de la administración de la propiedad, los gastos de mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, los seguros y otros gastos corrientes. Esta es la cifra que refleja lo que realmente se obtiene de la inversión una vez deducidos los gastos.
Ejemplo resuelto:
Alquiler semanal: 400 $
Ingresos anuales por alquiler: 400 $ x 52 = 20 800 $
Precio de compra: 350 000 dólares
Gastos anuales: 3.000 dólares
Rendimiento neto del alquiler = (20 800 / (350 000 + 3 000)) x 100 = 5,89 %
¿Qué indicador de rendimiento deberías utilizar?
La rentabilidad bruta resulta útil para realizar comparaciones rápidas entre un gran número de inmuebles. Cuando se evalúa una lista de candidatos preseleccionados, permite hacerse una idea inmediata del potencial de ingresos relativo sin necesidad de disponer de datos detallados sobre los costes de cada inmueble.
La rentabilidad neta es la cifra en la que debes basarte a la hora de tomar una decisión de inversión. Tiene en cuenta el coste real de la propiedad y te ofrece una visión mucho más precisa de lo que la propiedad te reportará en la práctica. Los inversores que se basan únicamente en la rentabilidad bruta suelen descubrir que sus rendimientos reales no alcanzan las previsiones una vez que se tienen en cuenta los gastos corrientes.
Como regla general: utiliza el rendimiento bruto para comparar y el rendimiento neto para tomar una decisión.
¿Qué se considera una buena rentabilidad de alquiler?
Lo que se considera una buena rentabilidad por alquiler varía en función del mercado, el tipo de inmueble y la estrategia de inversión. En la mayoría de los mercados, se considera que una rentabilidad neta por alquiler de entre el 4 % y el 6 % es sólida para una propiedad residencial de inversión. Las rentabilidades superiores al 6 % pueden indicar un gran potencial de ingresos, aunque a veces conllevan sacrificios en cuanto a la revalorización del capital o la calidad de la ubicación. Las rentabilidades inferiores al 4 % pueden ser aceptables en mercados de alto crecimiento, donde la revalorización del capital compensa los bajos rendimientos por ingresos.
El contexto es tan importante como la cifra en sí. Una rentabilidad del 5 % en una zona urbana con gran demanda y sólidos fundamentos de crecimiento es algo muy distinto a una rentabilidad del 5 % en un mercado con altas tasas de desocupación y perspectivas de crecimiento limitadas.
Calcular la rentabilidad de alquiler de varias propiedades a la vez
Si estás evaluando varias propiedades al mismo tiempo, calcular manualmente la rentabilidad de cada una de ellas lleva mucho tiempo. PropHero ha creado una calculadora de flujo de caja gratuita que automatiza este proceso, lo que te permite evaluar la rentabilidad del alquiler y la viabilidad general de varias propiedades de forma comparativa.
Reflexiones finales
La rentabilidad del alquiler es una de las primeras cifras que cualquier inversor inmobiliario debe saber calcular con precisión. La rentabilidad bruta te ofrece una herramienta de comparación rápida. La rentabilidad neta te muestra la realidad. Utilizar ambas correctamente te coloca en una posición mucho más sólida a la hora de evaluar si realmente merece la pena invertir en una propiedad.
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